□/龚磊

　　在上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山一家银行首先创立“以房养老”模式，如今在美国日趋兴旺。随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并在20年里逐步发展成熟。

　　在美国，住房养老模式发放对象为62岁以上的老年人，分为三种。前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构办理，不需政府的认可手续。

　　第一种，为“有保险”的住房“倒按揭”贷款。贷款业务经国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。用户可以尽可能长的生活在自己的住房内，只在一定期限内按月分期获得贷款。

　　第二种，为“无保险”的“倒按揭”贷款。贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及还贷计划后才能获得贷款。

　　第三种，放贷者有保险的“倒按揭”贷款。贷款由一般金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。

　　美国“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房资产越高则可贷款数额越高。年纪大的住户可贷款数额高，由于其预期寿命短，还贷周期也就短。夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者。预期住房价值的增值越高可贷款数额越高。

　　除美国、加拿大也是“倒按揭”贷款业务发展比较快的国家之一。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。老年人可用这笔“倒按揭”贷到的钱给子女支付买房的首付，或旅游装修房屋等。

　　“倒按揭”在加拿大成功的关键就在于其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。一个充分考虑了客户需求与银行利益的“倒按揭”方案一般会为市场各方所接受。

　　随着中国房地产市场的发展和完善，中国的住房制度也在不断地与国外接轨，相信不久的将来中国的“住房养老”政策也会在发展的过程中逐步完善。