针对近日喧嚣的“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”等等关于房地产市场走势的种种分析，建设部政策研究中心课题组26日公布了一份颇具权威的报告，这份长达7000多字的报告认为，房地产投资的走势说明宏观调控已见成效。

　　是否出现泡沫关键看是否存在真实需求

　　建设部政策研究中心课题组就目前房地产市场是否出现泡沫作出了判断：在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。课题组认为，目前的住宅需求仍是真实需求。

　　首先，从潜在需求看，到实现“全面小康”的2020年，约有3亿至3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求，2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。

　　其次，从有效需求测算，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，这个现实需求总量就是5.4亿平方米。

　　第三，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。未来一段时间内，城市房屋拆迁量仍将保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

　　房价下跌不一定就是好事

　　建设部的报告中分析说，正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落。目前我国城镇已有72％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。

　　地价上涨推动，是建设部的报告中分析房价上涨的首要原因；房地产供给结构变动推动，这是建设部报告中房价上涨的第二个原因。课题组认为，当前房地产市场中还存在大量投资需求，在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。

　　价格上涨深层原因在于消费者预期改变

　　报告还认为，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。

　　从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。

　　■背景

　　前三季度房价上涨１３％，空置面积下降

　　国家统计局最新发布的统计数据显示，今年前三季度，中国商品房平均价格达到２７７７元／平方米，同比上涨１３％，增幅比１－８月下降０．５个百分点。其中，中国商品住宅的平均价格为２５６６元／平方米，同比上涨１０．９％，增幅比前８个月下降０．３个百分点。

　　此外，根据统计数据，中国商品房空置面积下降。９月末，全国商品房空置面积为９７４８万平方米，同比下降２．３％。本报综合报道